El relevamiento previo a una demolición es la tarea que más se subestima y la que más problemas evita. Una estructura que parece simple desde afuera puede esconder sorpresas costosas: materiales peligrosos, refuerzos no registrados en planos, instalaciones activas, medianeras en estado crítico. Hacerlo bien antes de empezar ahorra tiempo, dinero y responsabilidad.
Relevamiento estructural: qué buscar en la estructura existente
El primer paso del relevamiento es entender la lógica estructural de lo que se va a demoler:
Tipo de estructura: mampostería de ladrillo, hormigón armado, acero, madera, o combinaciones. Cada uno requiere una secuencia de demolición distinta y equipamiento específico.
Estado de conservación: fisuras activas, manchas de humedad, desprendimientos, oxidación visible de armaduras, asentamientos diferenciales. Un edificio deteriorado puede tener zonas de colapso inminente que hay que identificar antes de tocar nada.
Cargas actuales: si el edificio está habitado parcialmente o si hay instalaciones activas, el relevamiento debe incluir la condición de carga real de la estructura al momento de la demolición.
Documentación gráfica: si existen planos originales, cotejar lo construido con lo proyectado. Las ampliaciones no autorizadas son frecuentes y pueden alterar completamente el comportamiento estructural.
Checklist estructural básico:
- [ ] Tipo y sistema estructural identificado
- [ ] Patologías documentadas con fotos
- [ ] Zonas de riesgo de colapso marcadas en plano
- [ ] Planos originales cotejados contra lo construido
- [ ] Presencia de subsuelo o cimentaciones especiales verificada
Materiales peligrosos: el relevamiento que no se puede omitir
En edificaciones construidas antes de 1990, es obligatorio verificar la presencia de materiales que requieren tratamiento especial para su retiro:
Asbesto (amianto): presente en chapas onduladas de fibrocemento, cañerías, tapas de tableros eléctricos, pisos vinílicos de la época, aislamientos térmicos. El asbesto no es solo un riesgo para quien lo manipula: su liberación durante demolición expone a los vecinos y genera responsabilidad legal grave. La remoción debe hacerla una empresa certificada para el manejo de materiales peligrosos.
Plomo: en pinturas antiguas (especialmente en interiores de edificios pre-1960), en cañerías de instalaciones sanitarias antiguas.
PCB: en transformadores eléctricos y capacitores de cierta época.
Combustibles y residuos peligrosos: en edificios con uso industrial previo, puede haber tanques de combustible soterrados, residuos de solventes o sustancias tóxicas en el suelo.
Checklist de materiales peligrosos:
- [ ] Año de construcción verificado (alerta si pre-1990)
- [ ] Chapas de fibrocemento inspeccionadas (¿asbesto?)
- [ ] Cañerías de agua verificadas (¿plomo?)
- [ ] Historia de uso del edificio consultada
- [ ] Presencia de tanques soterrados verificada
Instalaciones: cortarlas antes de demoler
Una demolición con instalaciones activas es un accidente esperando ocurrir. El relevamiento debe mapear y verificar el estado de corte de:
Gas: verificar que la llave de paso del medidor esté cerrada y que la empresa distribuidora (Metrogas, Litoral Gas, etc.) haya procedido a la baja del servicio. Una cañería de gas dañada durante demolición puede generar explosión.
Electricidad: solicitar la desconexión del medidor a la distribuidora (EDESUR, EDENOR u otras según zona). Verificar que no haya cableado improvisado o empalmes clandestinos que no figuren en los planos.
Agua y cloacas: cerrar el ramal en la llave de calle. Las cañerías de cloaca empotradas en losa o enterradas deben mapearse para no cortarlas con maquinaria.
Telecomunicaciones: telefonía, datos, cable. Algunos de estos servicios tienen cables que deben ser trasladados antes de la demolición y requieren coordinación con las empresas de servicios.
Checklist de instalaciones:
- [ ] Gas: corte en medidor + baja del servicio gestionada
- [ ] Electricidad: desconexión de medidor tramitada
- [ ] Agua: cierre de ramal en llave de calle
- [ ] Cloacas: cañerías mapeadas
- [ ] Telecomunicaciones: cables mapeados y coordinación iniciada
Linderos y entorno: lo que podés dañar sin querer
El relevamiento no termina en los límites del predio. Lo que está alrededor puede ser tan importante como lo que está adentro:
Medianeras: evaluar el estado estructural de las medianeras compartidas. Si el edificio lindero se apoya en la pared que se va a demoler, hay riesgo de colapso del lindero. El informe de apuntalamiento debe preceder a la demolición.
Fundaciones y subsuelos: si hay excavación prevista, mapear las profundidades de cimentación de los edificios linderos. Un subsuelo mal planificado puede afectar las fundaciones vecinas.
Vía pública: árboles, postes de alumbrado, señales de tránsito. El permiso de ocupación de vía pública debe contemplar el espacio necesario para maquinaria y contenedores de escombros.
Edificios habitados en contacto: si hay vecinos viviendo en el lindero, el plan de demolición debe minimizar vibraciones, polvo y ruido. La coordinación con los vecinos antes de iniciar reduce conflictos.
Checklist de linderos:
- [ ] Estado de medianeras documentado con fotos
- [ ] Profundidad de cimentaciones linderas verificada
- [ ] Permiso de ocupación de vía pública tramitado
- [ ] Vecinos notificados y cronograma comunicado
- [ ] Plan de apuntalamiento de medianeras incluido en el proyecto