El contrato de obra privada es el documento que regula la relación entre el comitente y el contratista, y es también el campo de batalla donde se resuelven —o se agravan— la mayoría de los conflictos del sector. Un contrato bien redactado no evita todos los problemas, pero define con claridad cómo se resuelven cuando aparecen. Un contrato mal redactado o ausente convierte cualquier desacuerdo en un conflicto potencialmente ruinoso. Para las empresas de demolición y excavación, donde las contingencias durante la ejecución son frecuentes y costosas, la calidad del contrato puede ser determinante para la rentabilidad del proyecto.
El marco legal: qué dice el Código Civil y Comercial sobre el contrato de obra
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), en vigor desde 2015, regula el contrato de obra y servicios en los artículos 1251 a 1279. Establece las obligaciones básicas del contratista (ejecutar la obra conforme al contrato, con la diligencia propia del arte), del comitente (cooperar, pagar el precio) y las reglas sobre variaciones de obra, responsabilidad por vicios y desistimiento. Sin embargo, el CCCN fija solo el marco mínimo: las partes pueden pactar condiciones distintas en muchos aspectos. Esto significa que lo que no está en el contrato se rige por el Código, que no siempre refleja la realidad operativa del sector. Por ejemplo, el CCCN permite al comitente desistir del contrato pagando los gastos y utilidades esperados del contratista, pero no define cómo se calcula esa compensación. Si el contrato no lo especifica, las partes van a discutir el monto indefinidamente.
Cláusulas esenciales que no pueden faltar en un contrato de demolición o excavación
Más allá de las cláusulas genéricas (precio, plazo, objeto), hay cláusulas específicas que son críticas para las empresas de demolición y excavación. La primera es la definición del alcance de trabajo con el mayor detalle posible: qué se demuele, hasta qué nivel, con qué método, qué se preserva. La segunda es la cláusula de contingencias de suelo: qué pasa si durante la excavación se encuentran condiciones geológicas distintas a las previstas, quién asume el costo del trabajo adicional. La tercera es la cláusula de materiales peligrosos: si durante la demolición se detecta asbesto, contaminación de suelo u otros materiales no previstos, cómo se procede y quién paga. La cuarta es la cláusula de gestión de escombros: el contrato debe establecer quién es responsable de la gestión y disposición final de los residuos de demolición. La quinta es la cláusula de variación de precio: cómo se actualiza el precio ante cambios en costos de materiales, mano de obra o insumos.
El precio de la obra: suma alzada, coste y costas, y administración
La elección del sistema de fijación de precio tiene implicancias enormes para la distribución del riesgo entre las partes. En el sistema de suma alzada (o llave en mano), el contratista se compromete a ejecutar la obra por un precio fijo. Si los costos suben, el contratista absorbe la diferencia; si bajan, la retiene. Es el sistema que más le conviene al comitente pero que más riesgo transfiere al contratista. En coste y costas, el comitente paga los costos reales de la obra más un honorario porcentual del contratista. El riesgo de sobrecosto recae en el comitente. Es frecuente en obras muy inciertas donde es difícil presupuestar con precisión. En el sistema de administración, el contratista gestiona la obra por cuenta del comitente con un honorario fijo o porcentual. Para obras de demolición con alta incertidumbre (edificios con materiales desconocidos, suelos sin estudio previo), el sistema de coste y costas o administración es más adecuado que la suma alzada.
Variaciones de obra: el territorio más conflictivo
Las variaciones de obra —cambios en el alcance solicitados por el comitente o derivados de contingencias imprevistas— son la fuente de conflicto más frecuente en el sector. El CCCN establece que el contratista puede reclamar ajuste de precio por variaciones necesarias no previstas en el contrato, pero el proceso de reconocimiento puede ser lento y disputado. La solución es contractual: definir un procedimiento claro para la aprobación de variaciones. Toda variación de obra debería: ser documentada por escrito antes de ejecutarse, incluir una cotización del costo adicional, y tener aprobación expresa del comitente antes de que el contratista proceda. Un simple intercambio de correos electrónicos puede servir como documento, pero debe quedar claro que el comitente autorizó la variación y el precio. Sin este procedimiento, las variaciones se ejecutan sin precio acordado y después nadie recuerda quién dijo qué.
Garantías y responsabilidad post-obra: el período crítico
El CCCN establece que el constructor responde por los vicios aparentes por un año y por los ocultos (que puedan afectar la solidez de la construcción) por diez años desde la entrega. Para obras de demolición, la responsabilidad post-obra más relevante es la que tiene que ver con daños a estructuras linderas: si una demolición mal ejecutada generó grietas en el edificio vecino, el contratista puede ser reclamado meses o años después. El contrato debe establecer claramente el período de garantía, qué cubre y qué no, y qué derechos tiene el contratista para inspeccionar los daños reclamados antes de tener que responder. También es fundamental que el contrato incluya una cláusula sobre el acta de recepción definitiva de obra: a partir de ese momento, el plazo de garantía empieza a correr y el comitente no puede seguir reclamando defectos que debería haber detectado en la recepción.