Gestionar una obra de demolición implica manejar un volumen de documentación que puede resultar abrumador si no se tiene un checklist claro desde el principio. El director de obra que llega a la etapa de demolición sin tener en orden los certificados y permisos necesarios va a enfrentar demoras, multas o trabas en el inicio de la obra nueva. Este artículo organiza la documentación en etapas para que nada quede afuera.
Documentación previa: antes de solicitar el permiso de demolición
Antes de iniciar cualquier trámite ante el organismo competente, el profesional debe tener resuelto:
- Título de propiedad o autorización del titular: el permiso lo solicita el propietario o su apoderado. El profesional necesita esa documentación para tramitar.
- Plano de mensura y subdivisión actualizado: para verificar los límites del predio y la situación catastral.
- Verificación de protección patrimonial: si el inmueble está catalogado o en APH, el trámite es diferente y requiere intervención del organismo de patrimonio.
- Informe de deudas: en muchas jurisdicciones no se otorgan permisos de demolición con deudas de ABL o tasas municipales pendientes.
- Planos de obra existente (si existen): ayudan a dimensionar la demolición y son exigidos en algunos municipios.
- Certificado de libre deuda de expensas (si aplica en consorcios).
Certificados y habilitaciones de la empresa demoledora
Una vez seleccionada la empresa, el director de obra debe solicitar y archivar:
- Habilitación municipal vigente de la empresa como empresa demoledora o constructora.
- ART (Aseguradora de Riesgos del Trabajo): certificado con nómina de trabajadores o cobertura por obra. Debe estar vigente durante toda la duración de los trabajos.
- Póliza de responsabilidad civil: con indicación del monto asegurado y período de cobertura.
- Nómina de trabajadores que operarán en la obra, con datos identificatorios.
- Certificado de aptitud física de los operarios si trabajan en altura o con maquinaria.
- Responsable técnico de la empresa: nombre, matrícula y contacto.
CAEDE facilita el contacto entre profesionales y empresas del sector.
Documentación durante la ejecución de la demolición
La obra en marcha también genera documentación que el director de obra debe gestionar:
- Libro de obra: en muchas jurisdicciones es obligatorio para cualquier obra con permiso, incluyendo demoliciones. Debe estar disponible en obra y tener las visitas del profesional registradas.
- Actas de visita: aunque no sean obligatorias, es una buena práctica que el director de obra registre sus visitas con fecha, observaciones y firma.
- Notificaciones a linderos: en CABA y en muchos municipios hay obligación de notificar a los propietarios linderos antes de iniciar. Conservar copia de esa notificación.
- Relevamiento fotográfico de avance: documentar el proceso de demolición, especialmente en etapas críticas (retiro de estructura, excavación de fundaciones).
- Manifiestos de transporte de escombros: remitos emitidos por el transportista habilitado que certifiquen el retiro y destino de los materiales.
Certificados al finalizar la demolición y para iniciar la obra nueva
Cuando la demolición está terminada, hay una serie de documentos que son necesarios para dar por cerrada esa etapa y habilitar el inicio de la obra nueva:
- Certificado de fin de demolición: en algunas jurisdicciones se debe declarar la terminación de la demolición ante el organismo competente.
- Regularización de planos: si el edificio demolido tenía planos aprobados, puede ser necesario tramitar la baja catastral o la actualización de los planos de situación.
- Manifiestos de disposición final de residuos: evidencia de que los escombros fueron dispuestos en planta habilitada.
- Informe de estado de linderos post-demolición: relevamiento fotográfico y verificación de que no se produjeron daños.
- Conexiones de servicios: certificados de desconexión de gas (Metrogas), electricidad (EDESUR/EDENOR o distribuidora local) y agua (AySA o ABSA). Son necesarios para obtener el permiso de obra nueva.