El Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires es el reglamento técnico que define qué se puede construir, cómo, con qué estándares y bajo qué procedimientos. Las actualizaciones de este código no son un tema burocrático menor: pueden cambiar radicalmente la viabilidad de un proyecto, los costos de obra y los requisitos de habilitación. En 2025 y 2026, CABA avanzó con modificaciones que afectan tanto a desarrolladores como a las empresas de demolición, excavación y construcción que operan en la ciudad.
Los ejes de la reforma al Código de Edificación de CABA
La última actualización relevante del Código de Edificación porteño apuntó a varios frentes simultáneos. Por un lado, la incorporación de criterios de eficiencia energética: los nuevos edificios deben cumplir con estándares de aislación térmica, sistemas de iluminación eficiente y, en algunos casos, generación distribuida de energía. Por otro, se avanzó en la digitalización del proceso de tramitación: el sistema BAC (Buenos Aires Ciudad) integró más etapas del expediente de obra en formato electrónico, reduciendo tiempos de aprobación en algunos rubros. También se incorporaron modificaciones en las alturas máximas y retiros obligatorios en determinadas zonas, que cambiaron el enrase de algunas parcelas y generaron conflictos con proyectos que ya tenían anteproyecto aprobado bajo la normativa anterior.
Impacto en excavaciones y demoliciones: los cambios específicos
Para las empresas de excavación y demolición que operan en CABA, los cambios más relevantes son los que atañen a los procedimientos previos al inicio de obra. El Código actualizado refuerza los requisitos de relevamiento geotécnico para obras subterráneas y semisótanos, exige inspecciones previas en propiedades medianeras y establece protocolos más estrictos para la demolición de edificios en zonas densas. La demolición de estructuras de más de tres plantas requiere ahora un plan de demolición firmado por profesional responsable, con cronograma de etapas y medidas de seguridad perimetral. Esto es positivo para formalizar el sector, pero agrega tiempo y costo al proceso de habilitación. Las empresas que ya trabajan con estos estándares son las que mejor posicionadas están para cumplir los nuevos requisitos.
Digitalizacion de permisos: avances y cuellos de botella
El sistema de Registro de Obras y Catastro (ROC) de CABA incorporó en 2025 nuevas funcionalidades para la presentación digital de planos y el seguimiento en línea de expedientes. En teoría, esto debería reducir los tiempos de aprobación. En la práctica, la transición generó fricciones: profesionales habituados al sistema anterior encontraron inconsistencias en la plataforma digital, errores en la validación de documentos y demoras en la asignación de inspectores. El sistema mejoró hacia fines de 2025, pero todavía hay cuellos de botella en los visados del Colegio de Arquitectos y en la aprobación de planos de instalaciones especiales. Las empresas que trabajan en CABA necesitan prever estas demoras en sus cronogramas de obra.
Zonas protegidas y patrimonio: el freno a la demolición
CABA tiene un extenso catálogo de edificios protegidos —nivel estructural, cautelar y de entorno— que limita las posibilidades de demolición total o parcial. El problema para el sector es que los catálogos no siempre están actualizados y la información no siempre está disponible de manera accesible antes de iniciar el proceso de compra de un inmueble. Muchas veces, la empresa de demolición es quien descubre sobre la marcha que el edificio a demoler tiene algún nivel de protección patrimonial no registrado en el expediente. Esto genera conflictos con el comitente y potenciales sanciones para la empresa ejecutora. La recomendación de CAEDE es siempre verificar el estado patrimonial de un inmueble ante la Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIU) antes de firmar cualquier contrato de demolición en CABA.
Qué viene: las reformas en agenda para 2026 y más allá
En el Legislatura porteña hay varios proyectos vinculados al Código de Edificación que podrían aprobarse en 2026. Entre ellos, uno que busca regular la construcción modular y prefabricada, otro que incorpora criterios de diseño universal más estrictos para accesibilidad, y un tercero que plantea incentivos para la construcción con materiales reciclados o de bajo impacto ambiental. También está en discusión la reforma del régimen de responsabilidad de los profesionales intervinientes en obras, que podría ampliar la responsabilidad del director de obra y del constructor en caso de fallas estructurales. Las empresas del sector deben seguir estas reformas de cerca, porque pueden cambiar las condiciones del mercado de manera significativa.