La relación entre el comitente, la empresa de demolición y el arquitecto director es un triángulo de responsabilidades que, cuando no está bien definido, genera conflictos durante la obra y problemas legales después. Saber cómo estructurar correctamente esta relación —quién contrata a quién, quién responde por qué, qué debe documentarse— es parte del trabajo técnico del arquitecto y determina en gran medida cómo se desarrolla la obra de demolición.
Quién contrata a la empresa de demolición
El primer punto de claridad es definir la estructura contractual:
Contrato directo comitente-empresa: El propietario contrata directamente a la empresa de demolición, con el arquitecto en rol de director de obra. Es el esquema más habitual. El comitente es el empleador de la empresa; el arquitecto supervisa técnicamente y certifica el avance pero no es parte del contrato.
Subcontratación a través del arquitecto: El arquitecto contrata como profesional y luego subcontrata la demolición. Este esquema le da mayor control pero también mayor responsabilidad económica y legal si algo falla.
Contrato a suma global vs. administración: En suma global, la empresa cobra un precio fijo por el resultado. En administración, el comitente paga los costos reales más un porcentaje de gestión. El primero protege mejor al comitente en obras con alcance claro; el segundo es más flexible cuando hay incertidumbre.
En cualquier esquema, el rol del arquitecto debe estar claramente diferenciado del de la empresa: el arquitecto supervisa y certifica; la empresa ejecuta. Esta distinción es fundamental ante reclamos de daños.
Buenas prácticas en la relación con la empresa de demolición
Una relación de trabajo fluida entre el director y la empresa demoledora se construye desde el inicio:
Reunión de inicio (kickoff): Antes de empezar, el director de obra, el comitente y el responsable técnico de la empresa deben reunirse para revisar el alcance, el cronograma, los métodos de trabajo y las medidas de seguridad. Lo acordado ahí debe quedar por escrito.
Libro de órdenes de servicio: Toda instrucción técnica del director de obra hacia la empresa debe quedar asentada en el libro de obra o en un canal documentado (email, mensaje con registro). Las instrucciones verbales sin respaldo son fuente de conflictos.
Protocolo de comunicación: Definir un único canal de comunicación entre el director y el responsable de la empresa evita malentendidos. El comitente no debe dar órdenes directas a la empresa en temas técnicos sin pasar por el director.
Actas de avance y certificación: Si el contrato prevé pagos por avance, el director certifica el avance mediante acta. La empresa no cobra sin la certificación del director. Esto da control sobre el trabajo ejecutado y su calidad.
Qué debe estar en el contrato con la empresa de demolición
El contrato entre el comitente y la empresa de demolición debe incluir, como mínimo:
Alcance detallado del trabajo: Qué se demuele, qué no, hasta qué cota, qué se conserva, cómo se retiran los escombros.
Precio y forma de pago: Si es suma global, el precio fijo y las condiciones de adicionales. Si es administración, el porcentaje de gestión y la periodicidad de liquidación.
Plazo y cronograma: Fecha de inicio, duración estimada, hitos intermedios si aplican.
Obligaciones de la empresa en seguridad: ART vigente, responsabilidad civil, elementos de protección personal para el personal, medidas de protección de linderos y vía pública.
Responsabilidad por daños a terceros: Cómo se gestiona un daño a un lindero o a la vía pública durante la demolición. Quién responde primero y cómo se resuelve.
Penalidades por incumplimiento de plazo: Si los plazos son críticos para el inicio de obra nueva, establecer penalidades diarias por retraso imputable a la empresa.
Documentación a entregar: Remitos de transporte de escombros, certificados de disposición final, constancias de ART actualizadas.
Cómo gestionar conflictos durante la demolición
Los conflictos más frecuentes en obras de demolición son:
Adicionales por condiciones imprevistas: La empresa descubre algo que no estaba en el relevamiento (roca bajo la fundación, instalaciones no planeadas, estructura distinta a la esperada). Si el contrato no tiene cláusula de relevamiento previo obligatorio para el oferente, el reclamo de adicional suele ser procedente. La mejor gestión es documentar el hallazgo, acordar el adicional por escrito antes de continuar y obtener la firma del comitente.
Retrasos en la obra: Si la empresa demora el trabajo, el director debe notificar formalmente por escrito (email o libro de obras) indicando el retraso y solicitando cronograma de recuperación. Si el retraso impacta en el inicio de obra nueva, la notificación formal es necesaria para activar penalidades.
Daños a linderos: Si durante la demolición se produce un daño a un lindero, el primer paso es documentar con fotos inmediatamente. El director informa al comitente, que activa su seguro de responsabilidad civil. El director de obra no es el responsable directo del daño si supervisó correctamente, pero su documentación de la obra es su respaldo.
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