El barrio de Palermo de los años noventa no tiene casi nada que ver con el de hoy. Lo mismo pasa con Colegiales, Villa Crespo, Chacarita, La Boca en sus zonas periféricas al puerto, o —en otras ciudades— con el Güemes cordobés o el barrio Pichincha en Rosario. La transformación es visible: edificios nuevos donde había casas bajas, restaurantes donde había talleres mecánicos, oficinas donde funcionaban depósitos. Detrás de esa transformación hay inversión en construcción. Y también hay desplazamiento de vecinos de menores ingresos, pérdida de identidad barrial, encarecimiento de alquileres y una discusión que se volvió política. Para el sector de la construcción —que está en el centro de ese proceso— entender el debate no es opcional: es necesario para operar con inteligencia en el mercado.
Qué es la gentrificación y cómo se vincula con la construcción
La gentrificación es el proceso de renovación urbana de barrios populares o degradados que resulta en el desplazamiento de la población de bajos ingresos por población de mayores recursos. El término, acuñado por la socióloga Ruth Glass en los años sesenta al estudiar el East End de Londres, describe una dinámica que se repite en ciudades de todo el mundo: un barrio barato, bien ubicado, empieza a ser 'descubierto' por artistas y jóvenes de clase media-alta; luego llega el capital inmobiliario; se construyen edificios nuevos y se renuevan los existentes; los precios suben; los inquilinos originales no pueden pagar y se van. La construcción no es la causa original de la gentrificación —eso lo determina la demanda de localización— pero es el mecanismo que la materializa. La decisión de demoler una casa antigua y construir un edificio nuevo es, en el fondo, una apuesta sobre el valor futuro del suelo. Y esa apuesta está en el corazón del proceso de transformación urbana.
El caso argentino: Palermo, las comunas y la regulación urbana
En Buenos Aires, la relación entre construcción y gentrificación está mediada por el Código Urbanístico aprobado en 2018, que reemplazó al viejo Código de Planeamiento Urbano. El nuevo código modificó los indicadores urbanísticos de muchos barrios —FOT, altura máxima, perfil edilicio— habilitando mayor densidad en algunas zonas y restringiendo en otras. En barrios como Villa Urquiza, Saavedra y Núñez se habilitó más construcción en altura, lo que aceleró la transformación edilicia. En barrios como San Telmo y Boedo se establecieron protecciones patrimoniales que limitan la demolición de ciertos inmuebles. El debate en las comunas es permanente: los vecinos de las zonas bajo presión inmobiliaria piden más protecciones, los desarrolladores piden flexibilidad, y los legisladores de la Ciudad navegan esa tensión. Para las empresas de demolición, ese mapa regulatorio es fundamental: antes de aceptar un encargo de demolición en CABA, hay que verificar si el inmueble está catalogado como patrimonio histórico, porque demoler un edificio protegido tiene consecuencias legales severas.
El argumento económico pro-construcción y sus límites
Los defensores de la densificación urbana plantean un argumento directo: si se construye más en las zonas de mayor demanda, la oferta de unidades sube y los precios se estabilizan. Ese argumento tiene base en teoría económica, y hay evidencia de algunos mercados que apoya parcialmente esa tesis. Tokio, por ejemplo, tiene políticas de vivienda muy permisivas para la construcción nueva y sus precios de alquiler son notablemente más estables que los de Londres o Nueva York, donde la regulación es más restrictiva. Pero el argumento tiene límites. En primer lugar, el mercado inmobiliario no es perfectamente competitivo: hay concentración de tierra en pocas manos, especulación de suelo y barreras de entrada. En segundo lugar, la nueva construcción en zonas gentrificadas típicamente produce unidades premium que no resuelven el déficit habitacional para los sectores de menores ingresos. En tercer lugar, el tiempo importa: el mercado puede eventualmente corregir el precio, pero en el ínterin los vecinos desplazados ya se fueron. La construcción bien orientada puede ser parte de la solución al déficit habitacional, pero sin políticas complementarias de suelo y de vivienda social, la densificación por sí sola no resuelve el problema del acceso.
Tensiones concretas para el sector: patrimonio, vecinos y obra
Las empresas de demolición y construcción operan en el medio de estas tensiones y a veces las sienten de forma muy concreta. Los conflictos más comunes son: vecinos que se oponen a demoliciones de inmuebles que consideran parte del patrimonio barrial, aunque no estén catalogados oficialmente; organizaciones sociales que denuncian obras en barrios populares como instrumentos de desalojo encubierto; organismos de control que aplican con más rigurosidad las normas de ruido, polvo y horario de trabajo en barrios de alta visibilidad política. La respuesta más inteligente para las empresas no es ignorar estos conflictos sino anticiparlos. Las obras que generan más problemas son las que aparecen sin comunicación previa con el barrio. Las que tienen mejor recepción son las que informan a los vecinos del plan de trabajo, establecen canales de contacto ante quejas y demuestran cumplimiento de normas ambientales y de seguridad. Esto no es altruismo: es gestión del riesgo. Un conflicto vecinal bien manejado evita paros de obra, denuncias y delays que cuestan más que cualquier esfuerzo de comunicación.
El rol de las cámaras del sector en el debate urbano
Organismos como CAEDE tienen una posición potencialmente valiosa en el debate sobre transformación urbana en Argentina: son representantes del sector de la construcción con historia, conocimiento técnico y credibilidad para aportar a la discusión de política urbana. Ese rol va más allá de la defensa gremial. Implica participar activamente en los espacios de discusión de código urbanístico a nivel municipal y en los debates legislativos sobre regulación del suelo. Implica promover estándares de demolición selectiva que reduzcan el impacto ambiental de la transformación edilicia. E implica articular con desarrolladores, estudios de arquitectura y movimientos de vivienda posiciones que reconozcan la complejidad del problema —que no es solo construir más ni solo proteger todo, sino construir con inteligencia y equidad. Las ciudades argentinas van a seguir transformándose. La pregunta es si esa transformación va a ser ordenada, equitativa y técnicamente sólida, o caótica, excluyente y con un tendal de conflictos evitables.