La normativa que regula las demoliciones en Argentina no es uniforme: varía según la jurisdicción, el tipo de edificio y las condiciones del entorno. Para el proyectista, conocer el marco regulatorio es tan importante como dominar los aspectos técnicos. Un error de trámite puede paralizar una obra, generar multas o comprometer la responsabilidad profesional. Este artículo resume los aspectos normativos que todo proyectista debe tener presentes al encarar una obra de demolición.
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Marco normativo general en CABA y provincia de Buenos Aires
En la Ciudad de Buenos Aires, la normativa de demoliciones está regulada principalmente por el Código de Edificación (Ley 6100 y sus modificaciones) y los reglamentos específicos del GCBA. Las demoliciones totales requieren:
- Plano de demolición confeccionado por profesional habilitado y visado por el Colegio de Arquitectos o de Ingenieros según corresponda.
- Permiso de demolición otorgado por la autoridad competente (AGC o la repartición que corresponda según el tipo de obra).
- Verificación de que no existen deudas de ABL ni restricciones de dominio que impidan el trámite.
- Acreditación de la desconexión de servicios (gas, agua, electricidad) antes del inicio.
En provincia de Buenos Aires, cada municipio tiene su propio código de edificación. El Decreto Ley 9020/78 regula el ejercicio profesional y establece las obligaciones del director de obra. Los trámites de demolición varían, pero en general siguen una lógica similar a CABA.
Ante cualquier duda, el primer paso es consultar al colegio profesional de la jurisdicción correspondiente.
Normativa de seguridad e higiene en demoliciones
Las obras de demolición están alcanzadas por la Ley Nacional 19587 de Higiene y Seguridad en el Trabajo y su Decreto Reglamentario 911/96, específico para la construcción. Este marco establece:
- Las prestaciones de Higiene y Seguridad las dirige un graduado universitario (art. 16), con horas-profesionales mensuales según pautas de la SRT (art. 17); el decreto no fija una cantidad de trabajadores ni de días de obra.
- Requisitos mínimos para trabajos en altura, uso de maquinaria pesada y manejo de materiales peligrosos.
- Condiciones para la protección de linderos y vía pública: apuntalar los muros linderos en una demolición (art. 140, inciso g), medidas de seguridad en las tareas en la vía pública (art. 61), señalización y vallados (arts. 62 y 66) y redes protectoras bajo el plano de trabajo (art. 52); el decreto no menciona lonas anti-polvo.
- Para la demolición, el decreto exige un programa definido de ejecución, afianzar las partes inestables, examinar las construcciones que puedan verse afectadas e interrumpir los servicios (art. 138). El texto del decreto no menciona el asbesto ni una empresa certificada: no releímos hoy otra norma que lo regule, así que consultalo con la autoridad de tu jurisdicción.
El incumplimiento de estas normas puede derivar en la paralización de obra por la autoridad de aplicación, multas administrativas y responsabilidad penal en caso de accidente.
Protección patrimonial: lo que el proyectista debe verificar antes de demoler
Antes de iniciar cualquier trámite de demolición, el proyectista debe verificar si el inmueble o su entorno tiene algún tipo de protección patrimonial. En CABA, el Catálogo de Inmuebles Patrimoniales clasifica edificios con distintos niveles de protección (Estructural, Cautelar, Contextual). Demoler total o parcialmente un inmueble catalogado sin autorización expresa del organismo de patrimonio es una infracción grave.
En provincia y en el interior del país, las protecciones patrimoniales pueden estar reguladas por ordenanzas municipales que el proyectista debe consultar antes de presentar el proyecto.
Además, en ciertas zonas urbanas existen APH (Áreas de Protección Histórica) que imponen restricciones a la demolición de edificios, aunque no estén individualmente catalogados. Verificar el encuadre zonal del inmueble es un paso obligatorio en la etapa de diagnóstico.
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Gestión de residuos de construcción y demolición (RCD)
Los residuos generados por una demolición están regulados en la Ciudad de Buenos Aires por normas del GCBA (la Ley 1854 (Basura Cero) regula los residuos sólidos urbanos y su texto no menciona los RCD). Fuera de la Ciudad, cada provincia y municipio fija sus propios criterios.
Los puntos clave para el proyectista son:
- Los escombros deben ser trasladados por transportistas habilitados y depositados en plantas de tratamiento autorizadas.
- Algunos materiales (asbesto, pinturas con plomo, materiales contaminados) son residuos especiales que requieren gestión diferenciada.
- El profesional y el titular del permiso de obras son responsables de la correcta disposición de los residuos generados.
Verificá que la empresa demoledora pueda proveer manifiestos de transporte y remitos de disposición final. Esa documentación puede ser requerida al momento de gestionar el permiso de construcción de la obra nueva.