Fijar los honorarios por dirección de obra en una demolición es un paso que muchos arquitectos improvisan o subestiman. La dirección de una demolición no es menor que la de una construcción: tiene complejidad técnica propia, responsabilidad legal significativa y un mercado que la subvalúa sistemáticamente. Esta guía explica cómo calcular, presentar y defender tus honorarios en este tipo de encargos.
Por Qué la Dirección de Demolición Tiene un Valor Propio
Un arquitecto que dirige una demolición asume responsabilidades concretas: aprueba el plan de trabajo, supervisa la secuencia estructural, gestiona el vínculo con el municipio, protege a los linderos y firma documentación que tiene valor legal.
Sin embargo, muchos profesionales cobran la dirección de demolición como si fuera trabajo residual, sin considerar que:
- Las visitas de obra en demolición suelen ser más frecuentes y críticas que en construcción.
- El riesgo de incidente — y de reclamo posterior — es mayor.
- La gestión de permisos, linderos y empresas consume tiempo de gestión real.
- Los seguros y las garantías profesionales tienen un costo que debe trasladarse al honorario.
Tu tiempo y tu matrícula valen. El precio no puede ser simbólico.
Modelos de Honorario: Fijo, Porcentual y por Visita
Existen tres modelos principales para cobrar la dirección de demolición:
1. Honorario fijo por obra: Se establece un monto global por toda la dirección, independientemente de la cantidad de visitas. Es simple de negociar pero puede generar subcompensación si la obra se extiende.
2. Porcentaje del presupuesto de demolición: El modelo más usado. Los aranceles del CPAU establecen un porcentaje sobre el monto de obra, que varía según complejidad. En demolición, los valores orientativos están entre el 5% y el 12% del presupuesto según la categoría del trabajo.
3. Por visita más gestión: Un valor fijo por cada visita de supervisión más un componente por gestión de expediente y coordinación. Es el modelo más transparente y el que mejor refleja el trabajo real en demoliciones cortas.
Podés combinar modelos: por ejemplo, gestión de permisos a suma fija más visitas a valor unitario.
Qué Incluir en la Propuesta de Honorarios
Una propuesta bien estructurada ayuda al comitente a entender qué está comprando y evita malentendidos después. Incluí como mínimo:
- Alcance del servicio: qué tareas cubrís (gestión de expediente, visitas, libro de obra, actas de inicio y cierre, coordinación con empresa).
- Qué no incluye: informe de apuntalamiento a cargo de calculista, estudio de suelos, trámites específicos del municipio con aranceles propios.
- Honorario y forma de pago: anticipo + cuotas por etapa o por visita.
- Condiciones: qué pasa si la obra se extiende, si cambia el alcance o si surgen imprevistos que requieren trabajo adicional.
Presentar una propuesta escrita, aunque sea breve, profesionaliza el vínculo y protege al arquitecto si hay conflictos posteriores.
Aranceles de Referencia y Colegios Profesionales
Los aranceles del CPAU (Ciudad de Buenos Aires) y del CAPBA (Provincia de Buenos Aires) sirven como referencia para los honorarios mínimos orientativos. Sin embargo, los colegios de otras provincias tienen sus propios esquemas y los valores varían significativamente.
Un dato importante: los aranceles no son un techo, son un piso orientativo. El profesional puede cobrar por encima según la complejidad, la urgencia o las condiciones del mercado local.
En demoliciones con componentes especiales (estructuras patrimoniales, materiales peligrosos, subsuelos profundos, linderos comprometidos), el honorario debería aplicar un sobrevalor que refleje el mayor riesgo y dedicación. CAEDE facilita el contacto entre profesionales y empresas.