La regulación sobre el acceso y uso de la tierra sigue siendo uno de los ejes más sensibles para el sector de la construcción en Argentina. Cualquier modificación en la Ley de Tierras —ya sea en lo que refiere a suelo urbano, rural o periurbano— tiene impacto directo sobre la disponibilidad de lotes para construir, el costo del suelo y la viabilidad de proyectos residenciales, comerciales e industriales. En 2025 y 2026, una serie de debates legislativos y reformas provinciales volvió a poner este tema en el centro de la agenda.
¿Qué dice la legislación vigente sobre tierra y construcción?
Argentina no tiene una única ley nacional de suelo urbano, sino un mosaico normativo: la Ley 26.737 de Tierra Rural (que limita la compra de tierras por parte de extranjeros), las leyes de loteo de cada provincia, el Código Civil y Comercial en materia de derechos reales, y —en pocas jurisdicciones— leyes de acceso justo al hábitat como la bonaerense 14.449. El problema es que este esquema fragmentado genera inseguridad jurídica: un desarrollador puede encontrar reglas distintas en cada municipio, incluso dentro de la misma provincia. Las empresas de excavación y demolición, que trabajan en la etapa previa al inicio de obra, son directamente afectadas cuando un proyecto se traba por problemas de dominio, cambio de zonificación o restricciones ambientales sobrevinientes. Cada demora en el inicio de obra implica costos financieros que se trasladan al cliente o al propio contratista.
El debate por el suelo urbano: entre la especulación y la inversión
Una de las tensiones históricas del mercado inmobiliario argentino es la del suelo vacante en zonas urbanizadas. Hay terrenos estratégicamente ubicados que permanecen sin desarrollar durante años —o décadas— en manos de propietarios que especulan con la suba del valor. Esto encarece el suelo disponible para quienes quieren construir y presiona el precio final de los inmuebles. Algunas provincias intentaron atacar este problema con impuestos al suelo ocioso, con resultados mixtos. La Ciudad de Buenos Aires tiene mecanismos de plusvalía urbana y compensación de cargas, pero su aplicación es inconsistente. El debate legislativo de 2025 incluyó propuestas de una ley nacional de acceso al suelo que estableciera parámetros mínimos para que los municipios puedan gravar terrenos baldíos estratégicos. Las cámaras empresariales del sector, incluida CAEDE, tienen posición en este tema: cualquier reforma debe garantizar previsibilidad para los inversores y no desincentivar el desarrollo privado de infraestructura.
Impacto en proyectos de demolición y excavación
Las empresas de demolición y excavación trabajan típicamente en la etapa de habilitación del suelo: limpieza de lotes, demolición de estructuras existentes, movimiento de tierra para fundaciones. Cuando hay problemas de título o disputas sobre el dominio de la tierra, estos trabajos se paralizan. También ocurre cuando aparecen restricciones ambientales no detectadas en el relevamiento inicial, como presencia de napas freáticas contaminadas, pasivos ambientales de industrias anteriores o protección arqueológica de suelos. La Ley de Suelos del SENASA y las normativas de OPDS en Buenos Aires, por ejemplo, pueden detener una excavación si se detecta contaminación. Las empresas del sector necesitan protocolos claros para manejar estas contingencias y cláusulas contractuales que cubran estos supuestos sin generar conflictos con los comitentes.
Tierra rural y agroindustrial: un nicho en crecimiento
Más allá del suelo urbano, la construcción de infraestructura en zonas rurales y agroindustriales es un mercado creciente. Silos, galpones, plantas de procesamiento, caminos internos, sistemas de riego: todo esto requiere movimiento de tierra, excavaciones y, eventualmente, demolición de estructuras obsoletas. La Ley 26.737 limita la compra de tierra rural por extranjeros, pero el capital extranjero puede igualmente participar a través de fideicomisos o estructuras societarias complejas. Para las empresas constructoras, lo relevante es que el marco regulatorio de la tierra rural no desincentive la inversión en infraestructura agroindustrial, que es uno de los pocos sectores que sostuvo niveles de obra incluso en los años de mayor ajuste.
Qué piden las empresas del sector a los legisladores
Las demandas del sector constructor ante cualquier reforma de la legislación sobre tierras son consistentes: simplificación de trámites dominiales, registro único de suelo urbanizable, actualización de los procedimientos de subdivisión, integración de bases catastrales provinciales con el Registro de la Propiedad, y mecanismos ágiles para sanear títulos deficientes. También hay una demanda específica del sector de demolición y excavación: que los estudios de suelo previos —geotécnicos, ambientales— sean parte obligatoria del expediente de habilitación, para que las sorpresas durante la ejecución sean menores. CAEDE trabaja activamente en estas propuestas y las eleva tanto a organismos nacionales como provinciales.