Cuando un proyecto de obra nueva incluye la demolición de una construcción existente, la secuencia de trabajo no es un detalle operativo sino una decisión técnica con impacto directo en los plazos, los costos y la seguridad del proyecto. Entender las etapas de demolición dentro de un proyecto de obra nueva permite al arquitecto planificar mejor, coordinar correctamente los gremios y evitar los errores que generan retrasos y adicionales en el inicio de obra.
Por qué la demolición es la primera obra y no un simple previo
Es frecuente que la demolición sea tratada como un trámite anterior a la obra real, sin demasiada planificación técnica. Ese enfoque genera problemas concretos:
Superposición de gremios: Si la demolición no termina correctamente antes de que llegue la cuadrilla de excavación o replanteo, se generan interferencias y tiempos muertos.
Descubrimiento de condiciones inesperadas: Una demolición mal planificada puede dejar remanentes de fundaciones, redes enterradas o estructuras no detectadas en el relevamiento, que complican la obra nueva.
Costos de demolición que no están en presupuesto: Si no se cuantificó correctamente el alcance de la demolición antes de cerrar el presupuesto de obra, los adicionales aparecen en la primera semana.
La demolición, cuando forma parte de un proyecto de obra nueva, debe tratarse como la primera etapa de obra con su propia planificación, presupuesto y cronograma.
Etapas de la demolición integrada a un proyecto de obra nueva
Una demolición bien integrada a un proyecto de obra nueva sigue esta secuencia:
Etapa 1 — Relevamiento previo: Antes de demoler, relevá el estado de la estructura existente, las medianeras, los servicios enterrados y las instalaciones activas. Este relevamiento alimenta el plano de demolición y define el método de trabajo.
Etapa 2 — Desconexión de servicios: Antes de cualquier trabajo de derribo, deben desconectarse el gas, la electricidad (con constancia de la empresa distribuidora) y el agua. En CABA, esto es un requisito previo al permiso de demolición.
Etapa 3 — Retiro de materiales reutilizables o de valor: Carpinterías, aberturas, sanitarios, instalaciones eléctricas recuperables. Hacerlo antes del derribo evita la destrucción de materiales con valor de reventa o reutilización en la misma obra.
Etapa 4 — Demolición de elementos livianos y tabiques: Comenzar por los elementos de menor peso y menor riesgo estructural: tabiques divisorios, revoques, cielorrasos, revestimientos.
Etapa 5 — Demolición estructural: Losas, vigas, columnas y muros de carga. Esta etapa requiere análisis del secuencial de demolición para no comprometer la estabilidad del conjunto durante el proceso.
Etapa 6 — Demolición de fundaciones: Las fundaciones existentes pueden conservarse si son compatibles con el proyecto nuevo o demolerse si interferirán con las nuevas excavaciones.
Etapa 7 — Retiro de escombros y limpieza: Con terreno libre y limpio, puede iniciarse el replanteo y la excavación para obra nueva.
Coordinación con el proyecto de obra nueva
La demolición y la obra nueva deben coordinarse en tres aspectos clave:
Cotas de demolición: El plano de demolición debe indicar hasta dónde se demuele: si se eliminan las fundaciones completamente o se mantiene parte de ellas, si se respeta la losa de planta baja como plataforma provisional.
Medianeras expuestas: Al demoler en lote entre medianeras, las paredes del lindero quedan expuestas. El proyecto debe contemplar su cierre o protección transitoria hasta que la obra nueva las cubra. Esto genera costos que deben estar presupuestados.
Tiempos del cronograma: La demolición tiene incertidumbre propia: puede encontrarse roca bajo la fundación, instalaciones no detectadas o condiciones de medianera que requieran trabajo adicional. El cronograma de obra nueva debe contemplar un margen sobre el fin de demolición antes de iniciar cimientos.
CAEDE facilita el contacto con empresas demoledoras que trabajan con cronogramas integrados a proyectos de obra nueva.
Documentación requerida para demolición en obra nueva
Para gestionar la demolición dentro de un proyecto de obra nueva:
Permiso de demolición: En la mayoría de las jurisdicciones, es independiente del permiso de obra nueva. Se tramita con plano de demolición visado, declaración de desconexión de servicios y constancia de ART del contratista.
Plano de demolición: Indica lo que se demuele y lo que se conserva. En obra nueva completa, puede ser una planta con leyenda de demolición total. En trabajos parciales, debe identificar claramente los límites.
Informe de estado de medianeras: Previo al inicio, conviene documentar el estado de las medianeras con registro fotográfico, para dejar constancia del estado previo y evitar reclamos de linderos.
Actas de inicio y fin: Documentar el inicio y la finalización de la demolición con fecha, firmadas por el director de obra y el contratista, tiene valor probatorio ante eventuales reclamos.