No todas las demoliciones tienen el mismo nivel de riesgo. Una casa de planta baja de mampostería en un lote sin linderos comprometidos no es lo mismo que un edificio de 6 pisos en hormigón armado medianero en el microcentro porteño. Evaluar el riesgo de una demolición es una competencia técnica que le corresponde al profesional, y hacerlo bien define el plan de trabajo, el presupuesto y las medidas de seguridad necesarias.
Los cinco factores que definen el riesgo de una demolición
La evaluación de riesgo de una demolición parte de cinco variables que, combinadas, determinan el perfil de complejidad del trabajo:
1. Altura y envergadura de la estructura: a mayor altura, mayor riesgo de caída de materiales y de generación de vibraciones al suelo. Los edificios de más de 3 pisos requieren planificación específica de la secuencia de demolición y equipamiento adecuado.
2. Sistema constructivo: el hormigón armado es más predecible que la mampostería deteriorada. Las estructuras mixtas o con intervenciones no documentadas son las más complejas porque el comportamiento al demoler es menos previsible.
3. Estado de conservación: un edificio deteriorado con patologías activas (fisuras, pandeo, humedad severa) tiene mayor riesgo de colapso no controlado durante la demolición.
4. Condición de los linderos: medianeras compartidas, edificios habitados en contacto directo, cimentaciones vecinas a profundidades similares a la excavación prevista. Es el factor que más frecuentemente genera conflictos y responsabilidades.
5. Materiales especiales: presencia de asbesto, plomo, sustancias peligrosas que requieren protocolo de remoción específico y generan riesgos para la salud del personal y de los vecinos.
Cómo clasificar el riesgo: bajo, medio y alto
Una clasificación práctica para orientar la planificación:
Riesgo bajo: estructura de 1-2 plantas, mampostería en buen estado, sin linderos habitados en contacto directo, sin materiales peligrosos identificados, acceso de maquinaria sin restricciones. Ejemplo: demolición de una vivienda individual en lote propio en barrio de casas bajas.
Riesgo medio: estructura de 3-6 plantas, hormigón armado o mampostería con algún deterioro, medianeras compartidas pero con apuntalamiento viable, posible presencia de materiales peligrosos por antigüedad, acceso limitado de maquinaria. Ejemplo: demolición de un PH entre medianeras para construir un edificio de departamentos.
Riesgo alto: estructura de más de 6 plantas o con deterioro severo, linderos habitados en contacto directo, materiales peligrosos confirmados, acceso muy restrictivo, cimentaciones vecinas vulnerables a vibraciones. Ejemplo: demolición de un edificio de 10 pisos en el microcentro con edificios ocupados en ambas medianeras.
A mayor clasificación de riesgo, más estrictos deben ser el proyecto de demolición, el plan de seguridad, los seguros y los controles durante la ejecución.
Herramientas técnicas para la evaluación de riesgo
La evaluación de riesgo no es una apreciación subjetiva: hay herramientas técnicas que estructuran el análisis:
Inspección visual estructural: recorrida sistemática de la estructura con registro fotográfico y descripción de patologías. En estructuras complejas, puede requerirse la participación de un estructuralista.
Ensayos no destructivos: esclerometría (medición de la resistencia del hormigón sin perforarlo), georrádar (detección de vacíos y anomalías bajo la superficie), ultrasonido. Estas técnicas son útiles cuando el estado del material no puede evaluarse visualmente.
Análisis de planos originales vs. estado real: las diferencias entre lo proyectado y lo construido revelan intervenciones posteriores que pueden haber alterado el comportamiento estructural.
Consulta con la empresa de demolición: una empresa experimentada puede aportar su evaluación operativa del riesgo basada en obra similar ejecutada. Esta visión complementa la del profesional proyectista.
Informe de apuntalamiento: para obras con medianeras comprometidas, un ingeniero especializado debe dictaminar qué elementos necesitan apuntalamiento previo y cómo ejecutarlo.
Cómo trasladar la evaluación al presupuesto y al plan de trabajo
El resultado de la evaluación de riesgo debe impactar directamente en dos documentos:
El presupuesto: un riesgo más alto implica más horas de trabajo, equipamiento más específico, medidas de protección adicionales (mallas anti-polvo, apuntalamientos, cercados especiales) y seguros con mayor cobertura. Un presupuesto que no refleja el riesgo real es un presupuesto que va a tener imprevistos.
El plan de trabajo: la secuencia de demolición debe ser coherente con el perfil de riesgo identificado. En estructuras de alto riesgo, la demolición se hace por etapas con evaluaciones intermedias del comportamiento de lo que queda en pie.
Para el arquitecto director de obra, tener la evaluación de riesgo documentada es también una herramienta de gestión de la responsabilidad profesional: si surgiera algún imprevisto durante la demolición, el informe previo muestra que el profesional actuó con diligencia técnica.
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