Especificar la demolición en un pliego licitatorio es una tarea técnica con consecuencias legales, presupuestarias y de seguridad. Una especificación incompleta o ambigua genera ofertas incomparables entre sí, conflictos con el contratista durante la ejecución y riesgos para el director de obra. Conocer los elementos mínimos que debe incluir el pliego de demolición permite al arquitecto redactarlo con precisión y evitar los problemas más comunes del rubro.
Por qué la especificación de demolición requiere un ítem propio
En muchos proyectos, la demolición se trata como un renglón genérico dentro del pliego general, sin especificaciones propias. Esto es un error frecuente con consecuencias concretas:
Ofertas incomparables: Si el pliego no especifica el alcance exacto —qué se demuele, hasta dónde, qué se conserva, cómo se retiran los escombros—, cada oferente interpreta libremente. El resultado es cotizaciones que no se pueden comparar ni adjudicar con criterio técnico.
Conflictos durante la obra: Sin especificaciones claras, el contratista puede argumentar que ciertas tareas no estaban incluidas en su oferta y reclamar adicionales.
Responsabilidad del director: Si algo sale mal durante la demolición y el pliego era ambiguo, la responsabilidad puede recaer sobre el profesional firmante.
La demolición debe tener su sección propia en el pliego, con ítems separados para derribo, retiro de escombros, protección de linderos y medidas de seguridad.
Elementos mínimos de la especificación de demolición
Una especificación técnica de demolición en pliego licitatorio debe incluir:
Alcance del trabajo: Descripción precisa de qué se demuele (total o parcial, por sectores, por materiales). Si la demolición es parcial, identificar claramente los límites de la intervención y los elementos a preservar.
Método de demolición: Definir si se acepta demolición mecánica, manual o mixta. Algunas estructuras (en medianera, con linderos sensibles) pueden requerir exclusivamente demolición manual en ciertas etapas.
Retiro y disposición de escombros: Especificar quién es responsable del retiro, en qué plazos y con qué documentación (remitos de transporte, manifiestos de disposición). Indicar si se acepta acopio transitorio en obra y por cuánto tiempo.
Protección de estructuras existentes a conservar: Si la demolición es parcial, especificar las medidas de protección de elementos estructurales o de terminación que se conservan.
Planos de referencia: Indicar qué planos forman parte de las especificaciones (plano de demolición, planos de relevamiento existente, plano de replanteo de lo que se conserva).
Normativa aplicable: Referenciar la normativa local vigente (Código de Edificación de CABA, ordenanzas municipales, decreto 911/96 de higiene y seguridad en la construcción).
Cómo redactar el ítem de demolición para evitar conflictos
Algunos criterios prácticos al redactar la especificación:
Usá unidades de medida claras: Demolición de losa de hormigón armado de 15 cm de espesor en planta alta, 120 m². No: 'demolición de losa según necesidad'. La imprecisión es la fuente de todos los adicionales posteriores.
Incluí una cláusula de relevamiento previo: Establecé que el oferente es responsable de verificar in situ las condiciones del edificio antes de cotizar, sin posibilidad de reclamos por condiciones no previstas que un relevamiento adecuado hubiera detectado.
Especificá los trabajos de cierre: La demolición no termina con el derribo. Incluí como ítem los trabajos de cierre de la medianera expuesta, los sellados de instalaciones y los revoques de terminación en sectores lindantes.
Definí el cronograma mínimo: Si la obra tiene restricciones de horario (demolición en edificio habitado, linderos con usos sensibles), establecelo en el pliego, no en la planilla de condiciones particulares.
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Documentación adjunta al pliego
Además de la especificación técnica, el pliego de demolición debe ir acompañado de:
Plano de demolición: Visado por el organismo competente cuando sea requerido. Debe identificar claramente lo que se demuele y lo que se conserva.
Planilla de cómputo y presupuesto: Con los ítems desagregados por tipo de material, unidad de medida y cantidad. El oferente cotiza precio unitario, no monto global.
Planilla de condiciones particulares: Cronograma de obra, formas de medición y certificación, penalidades por incumplimiento de plazos.
Notas técnicas de linderos: Si hay estructuras linderas comprometidas (medianeras en mal estado, fundaciones superficiales), incluí una nota técnica del estado y las restricciones de operación.
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