La demolición de un inmueble puede generar daños en las propiedades vecinas: fisuras en paredes medianeras, desprendimientos, filtraciones o incluso colapsos estructurales parciales. En Argentina, la legislación civil establece un régimen de responsabilidad claro que alcanza al comitente de la obra, a la empresa constructora y al profesional responsable.
Marco Legal: Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) regula la responsabilidad por daños en sus artículos 1749 a 1758, bajo el régimen de responsabilidad por actividades riesgosas. La demolición es considerada una actividad peligrosa, lo que implica que basta con probar el daño y el nexo causal para que surja la obligación de resarcir — sin necesidad de acreditar culpa. El artículo 1757 CCyC establece la responsabilidad objetiva del guardián de la actividad riesgosa, que en una demolición recae sobre la empresa ejecutora y solidariamente sobre el comitente.
Tipos de Daño al Lindero y Cómo Se Evalúan
Los daños más frecuentes en propiedades linderas incluyen: fisuras y grietas en paredes medianeras, daños en cimientos por vibración o socavamiento, humedad por exposición de medianeras descubiertas y daños en instalaciones (cañerías, conductos eléctricos). Para evaluar y documentar el estado previo del inmueble lindero, la práctica recomendada es contratar un perito de estado previo que confeccione un relevamiento fotográfico y escrito antes del inicio de los trabajos. Este relevamiento es la principal herramienta de defensa de la empresa ante reclamos posteriores.
Medidas de Prevención y Protección
Antes de iniciar la demolición, la empresa debe: notificar formalmente a los propietarios linderos de la próxima intervención, contratar el relevamiento de estado previo, asegurar las medianeras expuestas con impermeabilización provisoria y elementos de contención, controlar las vibraciones dentro de los límites admisibles mediante monitoreo de acelerómetros en obras con riesgo sísmico o en suelo fino, y contar con seguro de responsabilidad civil con cobertura específica para daños a terceros y linderos. Estas acciones no eliminan la responsabilidad, pero acreditan diligencia y limitan las consecuencias económicas.
Quién Responde y en Qué Proporción
La responsabilidad puede distribuirse entre la empresa ejecutora, el comitente del proyecto y el director de obra (profesional responsable). En la práctica judicial, los jueces suelen distribuir responsabilidad según el grado de participación e incidencia de cada parte. Si la empresa actuó con todas las precauciones del caso y el daño se produjo por causas ajenas (por ejemplo, por vicios ocultos del inmueble lindero preexistentes al inicio de la obra y acreditados en el relevamiento previo), puede eximirse parcialmente de responsabilidad. La póliza de responsabilidad civil de obra es el principal instrumento de cobertura frente a estos reclamos.