Realizar obras en un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal tiene particularidades legales que no aplican a una obra en lote propio. Intervienen tres marcos normativos simultáneamente: el Código Civil y Comercial (Ley 26.994), el reglamento de copropiedad del edificio y la normativa municipal de construcción de cada jurisdicción. Una obra que cumple con el código de edificación pero viola el reglamento interno puede ser paralizada por el consorcio. Y una obra autorizada por el consorcio pero sin permiso municipal es igualmente ilegal. Entender cómo articular estos tres planos es clave para ejecutar sin conflictos.
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El Código Civil y Comercial: partes privativas vs. partes comunes
El Código Civil y Comercial es la base del régimen de propiedad horizontal. Distingue entre partes privativas (unidades funcionales de uso exclusivo del propietario) y partes comunes (fachadas, estructura portante, instalaciones generales, circulaciones, terrazas). Esta distinción es crítica para las obras: el propietario puede modificar libremente las partes privativas siempre que no afecte la estructura ni las partes comunes. Pero una obra que toque partes comunes necesita la autorización que el Código y el reglamento de copropiedad exijan en cada caso: verificalo con el reglamento y, si hace falta, con un abogado.
El reglamento de copropiedad: primera consulta antes de cualquier obra
El reglamento de copropiedad y administración es el documento interno que rige la convivencia en el edificio. Cada edificio tiene el suyo y puede ser más restrictivo que el código de edificación. Muchos reglamentos exigen: autorización escrita del administrador para cualquier obra que genere ruido o escombros, horarios específicos para trabajos (distintos a los municipales), depósito de garantía ante posibles daños a partes comunes, y en algunos casos aprobación de asamblea incluso para obras internas. Antes de presupuestar o contratar cualquier trabajo en un edificio en PH, el profesional debe solicitar el reglamento vigente y verificar los requisitos. Las empresas que no lo hacen se exponen a que la obra sea paralizada en plena ejecución.
Permisos municipales: qué obras los requieren en PH
La normativa municipal de construcción aplica también en edificios de propiedad horizontal. En CABA, el código de edificación vigente establece qué obras requieren Aviso de Obra y cuáles necesitan Permiso de Obra. Qué obra corresponde a cada categoría lo define el código vigente: consultalo antes de contratar. En el conurbano cada municipio tiene su propio esquema. Importante: en edificios en PH, además del permiso municipal, la documentación del consorcio (acta de asamblea o autorización del administrador) puede ser requerida por el organismo de control.
Responsabilidades del constructor en obras de PH
El constructor que trabaja en un edificio en propiedad horizontal tiene obligaciones adicionales a las de una obra convencional. Es su responsabilidad verificar que el comitente (el propietario de la unidad) tenga la autorización del consorcio antes de iniciar. Si el constructor empieza sin esa autorización y el administrador paraliza la obra, el contrato puede quedar incumplido y la empresa expuesta a reclamos. Además, los daños a partes comunes durante la ejecución son responsabilidad del constructor: si al retirar escombros se daña el revestimiento del hall, la reparación corre por cuenta de quien realizó el trabajo. Por eso es estándar incluir en el contrato una cláusula de relevamiento previo del estado de partes comunes (con fotos y acta firmada) antes de iniciar cualquier trabajo.