Pocos temas generaron tanto debate en el mercado inmobiliario argentino en los últimos años como la Ley de Alquileres. Su sanción en 2020, sus múltiples modificaciones y la derogación parcial de algunos artículos bajo el decreto de desregulación de 2023 transformaron radicalmente las reglas del juego. Para el sector de la construcción, los efectos no son inmediatos ni obvios, pero son reales: la regulación del alquiler impacta en las decisiones de inversión, en la oferta de viviendas y, en última instancia, en la demanda de obra nueva. Este análisis recorre esas conexiones.
La historia reciente: sanción, modificación y desregulación
La Ley 27.551 de Alquileres sancionada en 2020 introdujo cambios sustanciales: contratos de tres años mínimo, actualización de alquileres cada doce meses por índice ICL (Índice para Contratos de Locación) y registro obligatorio ante AFIP. El objetivo declarado era proteger a los inquilinos, pero el efecto fue el opuesto al buscado: los propietarios retiraron unidades del mercado, la oferta de alquileres cayó y los precios subieron fuertemente.
En 2023, antes del cambio de gobierno, se modificó la ley para permitir actualizaciones trimestrales. Pero fue el Decreto 70/2023 del presidente Milei el que produjo el cambio más disruptivo: la desregulación casi total del mercado de alquileres, habilitando a las partes a acordar libremente el plazo, la moneda y el mecanismo de actualización.
El resultado fue una explosión de la oferta de alquileres. Los propietarios que habían retirado sus unidades del mercado las reingresaron. Los precios iniciales subieron fuertemente para compensar la incertidumbre acumulada, pero luego se estabilizaron. El mercado recuperó dinamismo pero con nuevas reglas que privilegian al que tiene capacidad de negociación.
El vínculo entre alquileres y decisiones de inversión inmobiliaria
El mercado de alquileres es el espejo del mercado de inversión inmobiliaria. Cuando el alquiler es rentable, los inversores construyen o compran para rentar. Cuando la regulación hace que la renta sea negativa o incierta, los inversores se retiran o redirigen su capital hacia otros activos.
Durante los años de vigencia de la ley restrictiva (2020-2023), muchos inversores frenaron proyectos de departamentos para renta o reconvirtieron sus planes hacia unidades para venta. Esto se tradujo en menor demanda de obra nueva en el segmento de unidades pequeñas (1 y 2 ambientes), que es el que más traccionaba la actividad constructiva en zonas urbanas densas.
Con la desregulación, la rentabilidad del alquiler mejoró para los propietarios. Esto está generando un efecto de reactivación de proyectos de inversión orientados a la renta. Desarrolladores que habían pausado emprendimientos de monoambientes y 2 ambientes los están relanzando. Para las empresas de demolición y excavación que trabajan en obras nuevas en zonas urbanas, esta reactivación es una señal positiva.
El dato concreto: la rentabilidad bruta del alquiler en Buenos Aires pasó de niveles históricamente bajos (1-2% anual en dólares durante 2021-2022) a valores del orden del 4-5% anual en dólares en 2025, lo que hace al ladrillo nuevamente competitivo como inversión de renta.
Construcción para alquiler: ¿un segmento que crece?
La construcción específicamente orientada al alquiler no es todavía un segmento maduro en Argentina, pero está comenzando a desarrollarse. Algunos desarrolladores están explorando el modelo de build to rent para el segmento de alquiler temporario (turístico y corporativo), que ofrece rentabilidades superiores al alquiler tradicional y mayor flexibilidad en la gestión.
Las plataformas de alquiler temporario (Airbnb, Booking) generaron una demanda de unidades equipadas y ubicadas en zonas turísticas o de negocios. En ciudades como Buenos Aires, Mendoza, Bariloche y el Litoral, la construcción o refacción de unidades para alquiler temporario fue un segmento activo. Para las empresas de refacción y demolición parcial, este mercado generó trabajo constante de adecuación de unidades existentes.
En el segmento de alquiler de largo plazo, la tendencia apunta hacia unidades más pequeñas y eficientes. Los estudios de arquitectura y los desarrolladores con más visión están diseñando departamentos donde cada metro cuadrado tiene función definida, incorporando amenities compartidos para compensar el tamaño reducido de las unidades. Esta lógica de optimización del espacio implica construcciones más técnicas y detalladas, con mayor demanda de terminaciones de calidad.
El déficit de vivienda y la demanda estructural de construcción
La discusión sobre la Ley de Alquileres suele enfocarse en la relación propietario-inquilino, pero hay un trasfondo más importante: Argentina tiene un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas y la brecha no se cierra. El mercado de alquileres es el dispositivo que permite que las familias que no pueden comprar accedan a un techo. Cuando ese mercado funciona bien, la presión social sobre el Estado para construir vivienda social disminuye. Cuando no funciona, la demanda de obra pública social crece.
Lo que está en juego con la regulación del alquiler es, en el fondo, un modelo de política habitacional. Si el mercado privado provee alquiler accesible, el Estado puede concentrar sus recursos en los segmentos más vulnerables. Si el mercado falla, el Estado tiene que salir a cubrir el bache y eso implica más obra pública, con toda la demanda de construcción que eso conlleva.
Para el sector constructor, ambos escenarios generan trabajo, pero de naturaleza diferente. El mercado privado activo implica obras dispersas, de pequeña y mediana escala, con mayor participación de empresas locales. La obra pública masiva implica licitaciones concentradas, con requisitos técnicos y financieros que excluyen a las empresas más pequeñas.
Información orientativa. Datos de fuentes oficiales.
Perspectivas regulatorias: ¿habrá cambios en 2026?
El debate sobre la regulación de los alquileres no está cerrado. Sectores políticos de la oposición han presentado proyectos para reintroducir límites a los aumentos y protecciones a los inquilinos, mientras que el oficialismo defiende el modelo desregulado que recuperó la oferta.
En el Congreso, el tema puede resurgir dependiendo de la evolución de los precios y de la capacidad de pago de los inquilinos. Si los alquileres suben por encima de la inflación de manera sostenida, la presión política para regular volverá. Si el mercado se estabiliza y la oferta se mantiene, el modelo desregulado tendrá más apoyo.
Para el sector constructor, el mensaje es claro: la certeza jurídica del mercado inmobiliario es un factor de inversión. Un mercado de alquileres estable y previsible genera más inversión en construcción. Las idas y vueltas regulatorias generan incertidumbre y freno de inversión. CAEDE monitorea este debate porque afecta directamente la demanda de obra nueva en el segmento residencial.
Información orientativa. Datos de fuentes oficiales.