La demolición de edificios de más de 3 pisos es una de las operaciones de mayor complejidad y riesgo en el sector de la construcción argentina. No se trata simplemente de tirar una estructura: implica una cadena de obligaciones técnicas, legales y de seguridad que el Código de Edificación, el Decreto 911/96 y las resoluciones de la SRT exigen cumplir de forma estricta. Cualquier empresa que encare este tipo de trabajo sin el encuadre normativo correcto queda expuesta a sanciones, paralización de obra y responsabilidad penal.
Necesitas convertir esta informacion en un proceso claro?
Normativas, datos y noticias sirven cuando se transforman en checklists, documentos o procesos internos que tu equipo puede usar.
- Checklists y documentos internos para operar con menos dudas.
- Paginas informativas para explicar servicios complejos.
- Automatizacion simple de consultas frecuentes.
¿Qué define a un edificio de más de 3 pisos en términos normativos?
La categoría de edificio en altura a efectos de la demolición se activa a partir del cuarto nivel (PB + 3 pisos) o cuando la cota de la cubierta supera los 10 metros sobre el nivel del terreno, lo que ocurra primero. En CABA rige el Código de Edificación (Ley 6100 y modificatorias). No releímos hoy su texto, así que no afirmamos qué exige para el plan de demolición: pedí por escrito al GCBA los requisitos (profesional firmante, método de demolición, secuencia de desmantelamiento y protección de los edificios linderos) antes de contratar. En provincia de Buenos Aires la normativa equivalente corresponde al Reglamento General de Construcciones y a los códigos municipales de cada partido, que en su mayoría replican estas exigencias con variaciones locales.
Documentación técnica obligatoria antes de iniciar
Para obtener el permiso de demolición de un edificio de estas características, la empresa debe presentar: (1) Planos de la estructura existente o, en su defecto, un relevamiento estructural firmado por ingeniero civil matriculado; (2) Plan de demolición detallando el método (manual, mecánica, por implosión), el orden de desmantelamiento piso a piso y las medidas de protección para cada etapa; (3) Estudio de suelo y napa freática cuando la excavación asociada supere 1,5 metros de profundidad; (4) Programa de Seguridad aprobado por la ART, que la Resolución SRT 51/97 pide en demoliciones y otras obras que enumera (art. 2), y Legajo Técnico rubricado por el Responsable de Higiene y Seguridad (Decreto 911/96, art. 20); (5) Certificado de retiro de materiales peligrosos (asbesto, PCBs) cuando la antigüedad del edificio lo requiera. La omisión de cualquiera de estos documentos genera rechazo automático del permiso y puede motivar denuncia ante el organismo de control.
Protección de linderos y espacios públicos
La demolición de estructuras en altura obliga a un vallado perimetral reforzado que cumpla con las dimensiones mínimas establecidas por el Gobierno de la Ciudad (2,10 m de altura en CABA) y señalización con iluminación nocturna. Es obligatorio el apuntalamiento preventivo de medianeras cuando la excavación o el desmantelamiento comprometa la estabilidad de los muros contiguos. La Red de protección anti-caída de escombros (malla certificada) debe instalarse en cada nivel que se esté demoliendo. El organismo municipal puede exigir la presencia de un inspector de obra en el sitio durante las jornadas de mayor impacto estructural. Cualquier daño a la vía pública, redes de servicios o propiedades linderas genera responsabilidad civil directa del titular del permiso y del director de obra.
Gestión de residuos y cierre de obra
Los residuos de construcción y demolición (RCD) generados deben clasificarse en origen (hormigón, acero, mampostería, madera, materiales peligrosos) y retirarse con transportistas habilitados ante el organismo ambiental provincial. En CABA, la Resolución 218/APRA dispone cantidades máximas por viaje y obliga al manifiesto de transporte para volúmenes superiores a 1 m³. El Certificado Final de Demolición se tramita una vez que el solar queda libre de estructuras, con el terreno nivelado y los servicios correctamente neutralizados. Sin este certificado, el terreno no puede ser transferido ni utilizarse para ningún trámite de obra nueva.