Combinar demolición de edificio existente + construcción de uno nuevo requiere planificación precisa. Plazos mal estimados generan pérdidas financieras. Aquí te damos un framework realista.
Fases Principales y Duraciones Típicas
Fase 0: Relevamiento (1-2 meses): estudio de suelo, relevamiento topográfico, análisis de estructura existente, solicitud de permisos de demolición, tramitación. Fase 1: Demolición selectiva (1-3 meses): depende tamaño, recuperación de materiales, retiro de escombros. Fase 2: Nivelación y desmonte (2-4 semanas): sacar raíces, nivelar, compactar. Fase 3: Excavación y fundaciones (2-4 meses): excavación profunda, pilotes si hay, platea. Fase 4: Estructura (3-6 meses): columnas, vigas, losas. Fase 5: Instalaciones y acabados (3-6 meses): electricidad, plomería, pisos, revestimientos. Total típico: 12-18 meses para proyecto completo. Plazo varía según tamaño, complejidad, clima.
Factores que Alargan Plazos
Imprevistos de suelo: hallazgo de agua freática no prevista, suelo débil que requiere refuerzo, amianto en estructura antigua. Problemas municipales: tramitación lenta de permisos, inspecciones rechazadas, cambios de normativa. Clima: lluvia continua, frío extremo, pueden detener obra 1-2 meses. Financiamiento: falta de presupuesto puede forzar pausas. Cambios de diseño: modificaciones después de iniciar = retrasos. Regla: agregá 20-30% de margen al plazo inicial para imprevistos.
Cronograma Realista: Proyecto Tipo 500m²
Mes 1-2: Trámites, relevamiento, licitación de demolición. Mes 3-4: Demolición selectiva + retiro escombros. Mes 5: Nivelación, desmonte. Mes 6-8: Excavación, pilotes, platea (curado). Mes 9-12: Estructura completa (columnas, vigas, losas). Mes 13-15: Instalaciones (electricidad, plomería, gas, HVAC). Mes 16-18: Acabados (pisos, revestimientos, pintura). Total: 18 meses para caso normal. Con contingencias: 20-24 meses. Presupuesta dinero disponible para 24 meses.
Herramientas de Control: Cronograma y Supervisión
Usa diagrama de Gantt (cronograma visual): lista actividades, asigna duración, identifica dependencias (qué tarea espera a otra). Reuniones quincenales con maestro mayor y profesionales: revisa avance vs. cronograma, anticipa problemas. Fotografía mensual de obra: documental de avance. Informe de variaciones: si hay atraso, causas y plan de recupero. Control proactivo evita sorpresas al final. Contrata un supervisor/residente si no podés estar en obra full-time.