Argentina está en proceso de reorganizar su infraestructura logística, y los puertos secos y centros logísticos son parte central de esa transformación. Con un comercio exterior que creció por el impulso del agro, la minería y las exportaciones energéticas, y con una demanda interna de e-commerce que cambió los patrones de distribución, la construcción de infraestructura logística se convirtió en uno de los segmentos más dinámicos para el sector de la construcción en los últimos años.
¿Qué es un puerto seco y por qué crece su demanda?
Un puerto seco es una instalación logística interior que replica las funciones aduaneras y de consolidación de cargas de un puerto marítimo, pero alejado de la costa. Permite que los importadores y exportadores realicen el despacho aduanero, almacenamiento transitorio y consolidación de contenedores cerca de su punto de producción o consumo, sin tener que movilizar la mercadería hasta un puerto marítimo o fluvial.
La ventaja es clara: reducción de costos logísticos por menor traslado, agilización de los trámites aduaneros y descongestión de los puertos marítimos, que pueden concentrarse en la operación de trasbordo y embarque. Para zonas de producción agroindustrial o minera alejadas de los puertos, la existencia de un puerto seco puede hacer la diferencia entre una cadena de valor competitiva y una que pierde margen en logística.
En Argentina, la demanda de puertos secos creció impulsada por el agro (soja, maíz, trigo), la minería (litio, cobre, oro) y las exportaciones industriales del interior del país. Las provincias de Córdoba, Santa Fe, Tucumán, Mendoza y Salta tienen proyectos en distintas etapas de desarrollo para instalar o ampliar infraestructura de este tipo.
La construcción de centros logísticos: el mercado que no para
Más allá de los puertos secos stricto sensu, el segmento de centros logísticos y parques de distribución viene creciendo a un ritmo sostenido. El e-commerce cambió radicalmente la demanda de almacenamiento: las empresas necesitan depósitos más pequeños, más distribuidos geográficamente, con acceso rápido a las áreas urbanas para cumplir con los tiempos de entrega que el consumidor online exige.
Los centros de distribución last-mile —instalaciones en los bordes urbanos diseñadas específicamente para la última milla de entrega— son el segmento de mayor crecimiento. Estos galpones tienen especificaciones técnicas específicas: piso industrial de alta carga (mínimo 5 toneladas por metro cuadrado), altura libre suficiente para racks de alta densidad, docas suficientes para la entrada y salida simultánea de múltiples vehículos de reparto.
Para las empresas de excavación y demolición, los proyectos logísticos implican frecuentemente la preparación de grandes terrenos: demolición de estructuras industriales existentes, compactación y nivelación de suelos para losas industriales, y excavación para playas subterráneas o semi-subterráneas. La escala de estos proyectos suele ser mayor que en construcción residencial, con mayor demanda de maquinaria pesada.
Infraestructura ferroviaria y carretera como complemento
La eficiencia de un puerto seco o centro logístico depende críticamente de la infraestructura vial y ferroviaria que lo conecta con los puntos de producción y con los puertos de salida. Argentina tiene una red ferroviaria de cargas muy deteriorada respecto a su extensión original, y una red vial que muestra déficit de mantenimiento en rutas nacionales y provinciales clave.
Las inversiones en ferrocarril de cargas tienen impacto directo sobre la viabilidad de los proyectos logísticos del interior. El Belgrano Cargas —que conecta el norte del país con los puertos del litoral— es un ejemplo: su mejora habilita la construcción de instalaciones logísticas en provincias que hoy tienen costos de transporte que inviabilizan la exportación directa de algunos productos.
Para el sector de la construcción, la interrelación entre infraestructura ferroviaria y vial y los proyectos logísticos es una oportunidad de encadenamiento: las empresas que trabajan en obras viales pueden complementar su cartera con obras de infraestructura logística en las zonas donde operan, aprovechando el conocimiento del territorio y las relaciones con los organismos locales.
Proyectos en desarrollo: dónde están las oportunidades
El mapa de proyectos logísticos en Argentina para 2025-2026 incluye iniciativas en distintas escalas y etapas. En el Gran Buenos Aires, la demanda de nuevos depósitos logísticos para e-commerce sigue siendo la más activa: los corredores Norte (Autopista Panamericana) y Oeste (Autopista del Oeste) concentran la mayor densidad de proyectos en construcción o en proceso de habilitación.
En el interior, Córdoba, Rosario y Mendoza tienen parques logísticos en expansión vinculados a la industria alimentaria y a la exportación agropecuaria. Tucumán y Salta avanzan con proyectos vinculados a la cadena exportadora del norte, incluyendo nodos multimodales que combinan carretera, ferrocarril y aéreo.
El segmento de almacenamiento en frío es un nicho especialmente interesante: la cadena de frío para frutas, hortalizas, lácteos y carnes requiere instalaciones técnicamente específicas (aislación, sistemas de frío industrial, generadores de respaldo) con costos de construcción más altos pero mayor demanda de valor agregado por parte de los clientes.
Cómo posicionarse en el segmento logístico
Las empresas del sector de la construcción que quieren participar en el segmento logístico tienen que desarrollar algunas capacidades específicas. La más importante es el conocimiento técnico del producto: un galpón logístico moderno no es un depósito industrial genérico. Los desarrolladores de centros logísticos trabajan con especificaciones muy detalladas sobre resistencia del piso, altura libre, sistemas contra incendio, accesibilidad y conectividad digital.
La velocidad de ejecución también es un diferenciador crítico. Un desarrollador logístico que tiene un cliente operacional esperando el edificio valora enormemente al constructor que cumple con el cronograma. En este segmento, las penalidades por demora son reales y los contratos son más rigurosos que en obra residencial.
Finalmente, el conocimiento del mercado de tenants logísticos —quiénes son los principales operadores, cuáles son sus requerimientos técnicos, cómo funciona la industria del sale & leaseback en el sector— ayuda a las empresas constructoras a anticipar la demanda y a posicionarse como socios estratégicos de los desarrolladores, no solo como ejecutores de obra. CAEDE puede conectar a sus asociados con actores del sector logístico que buscan capacidad constructiva confiable.