El mercado de alquileres en Argentina atravesó transformaciones profundas en los últimos años, y su dinámica impacta directamente en la construcción de vivienda nueva. Con la derogación de la Ley de Alquileres 27.551 y la vuelta a contratos más cortos y actualizados por índices de mercado, el equilibrio entre demanda de alquiler y demanda de compra volvió a moverse. Para el sector de la construcción —y especialmente para los desarrolladores y constructores de pequeña y mediana escala— entender esta relación es clave para decidir qué, dónde y cuánto construir.
El mercado de alquileres post-reforma: ¿qué cambió?
La derogación de la ley de alquileres que rigió entre 2020 y 2023 tuvo efectos inmediatos sobre la oferta. Los propietarios que habían retirado sus inmuebles del mercado para volcarse al alquiler temporal o venta empezaron a regresar. La oferta de unidades en alquiler creció en los principales centros urbanos, aunque la recuperación fue más lenta en el segmento de vivienda familiar de tres ambientes en adelante.
El índice de actualización volvió a ser pactado libremente entre partes, con predominio de ajustes atados al IPC o al CVS (Coeficiente de Variación Salarial), dependiendo de si el inquilino percibe ingresos formales o no. Esta flexibilización redujo la tensión entre propietarios e inquilinos en el corto plazo, pero trasladó la incertidumbre al poder adquisitivo del locatario frente a una inflación que —aunque desacelerando— sigue siendo relevante.
Para el sector de la construcción, el dato más significativo es que la demanda de alquiler sigue siendo estructural. La brecha entre el alquiler accesible y el crédito hipotecario no desapareció de golpe: millones de familias argentinas seguirán alquilando en los próximos años, lo que mantiene la presión sobre la oferta de unidades residenciales.
Alquiler vs. compra: cómo se mueve la demanda de construcción nueva
Cuando el alquiler es la única opción real para una familia, la demanda de construcción nueva para venta cae. Los desarrolladores lo saben: si no hay comprador final con acceso a crédito, el negocio no cierra. Por eso, los ciclos de crédito hipotecario y los ciclos de construcción residencial van casi siempre de la mano.
En 2024-2025, la reactivación parcial del crédito hipotecario UVA empujó a un segmento de inquilinos a dar el salto a la compra. Estos compradores —generalmente parejas jóvenes de clase media formal— movilizaron la demanda de unidades de dos ambientes en pozo o a estrenar, especialmente en el Conurbano Bonaerense, Córdoba, Rosario y Mendoza.
Sin embargo, el universo de acceso al crédito sigue siendo limitado. La informalidad laboral, las restricciones de ingreso mínimo exigido y las tasas reales positivas dejan fuera a un porcentaje significativo de la demanda potencial. Esto significa que la demanda de vivienda en alquiler —y por ende, de construcción para renta— seguirá siendo un nicho interesante para inversores y desarrolladores con horizonte de largo plazo.
Construcción para renta: el modelo que está creciendo
Frente a la dificultad de los compradores finales para acceder al crédito, algunos desarrolladores apostaron por un modelo distinto: construir para retener y alquilar. Este esquema, conocido como Build to Rent (BTR), es común en mercados maduros como Estados Unidos y Europa, y empieza a asomar en Argentina con formatos adaptados a la realidad local.
La propuesta tiene lógica en un contexto de alta demanda de alquiler: el inversor financia la construcción de un conjunto de unidades —generalmente monoambientes o dos ambientes compactos— y los alquila directamente, captando el flujo de renta mensual en lugar de buscar el ingreso en la venta.
Para las empresas de construcción y demolición, este modelo representa una oportunidad concreta: los mandantes de estas obras son desarrolladores con visión de mediano plazo, lo que implica mayor previsibilidad en los contratos. CAEDE viene observando un aumento en la consulta de este tipo de proyectos por parte de desarrolladores medianos del interior del país, donde la demanda de alquiler supera ampliamente la oferta de unidades nuevas.
Impacto territorial: dónde hay más presión
La demanda de construcción nueva no es uniforme en todo el país. Las ciudades con mayor crecimiento poblacional y económico concentran la mayor presión sobre la oferta de vivienda —tanto para alquiler como para venta.
Neuquén y la región patagónica lideran el déficit por el impacto de Vaca Muerta: la llegada de trabajadores calificados del sector petrolero y de servicios genera una demanda de vivienda que la oferta local no puede absorber a ritmo suficiente. Los precios de alquiler en Neuquén capital son comparables a los de Palermo porteño, lo que refleja la tensión entre oferta y demanda.
Córdoba y Rosario mantienen mercados de alquiler dinámicos, con fuerte componente universitario que sostiene la demanda de unidades chicas. La construcción de edificios con unidades funcionales para el segmento estudiantil sigue siendo un negocio con demanda garantizada.
En CABA, la dinámica es más compleja: la oferta de alquiler temporal (plataformas tipo Airbnb) compite con la oferta permanente, reduciendo la disponibilidad para residentes. La regulación de este mercado sigue siendo un tema abierto que impacta en las decisiones de inversión en construcción nueva.
Qué tiene que saber el sector constructor
Para las empresas de excavación, demolición y construcción de obra gruesa, los movimientos del mercado inmobiliario tienen traducción directa en la agenda de proyectos. Cuando el desarrollador tiene comprador o inquilino asegurado, la obra arranca. Cuando el mercado se enfría, los proyectos se postergan.
La lectura del ciclo inmobiliario no es secundaria para una empresa constructora —es parte de la inteligencia comercial que diferencia a los actores que saben anticiparse de los que reaccionan cuando ya es tarde. CAEDE proporciona a sus asociados información periódica sobre tendencias del mercado inmobiliario y su impacto sobre la cartera de obras del sector.
El mensaje para 2026 es claro: la demanda de vivienda —tanto para alquiler como para compra— sigue siendo una realidad estructural. Las empresas que entiendan qué segmento está activo en cada momento geográfico y que tengan la capacidad de responder con rapidez y calidad van a estar mejor posicionadas para capturar esas oportunidades.