Argentina tiene más de 5.600 barrios populares registrados en el RENABAP (Registro Nacional de Barrios Populares), donde viven aproximadamente 5 millones de personas. La regularización de estos barrios —es decir, el proceso de integración urbana que incluye escritura de tierras, extensión de servicios, apertura de calles y construcción de infraestructura— es uno de los desafíos de política pública más complejos y, al mismo tiempo, uno de los mercados de obra que mayor potencial tiene en el mediano plazo. El sector privado de la construcción tiene un rol que jugar, y no siempre lo tiene claro.
Qué es el RENABAP y cuál es el estado actual de la regularización
El Registro Nacional de Barrios Populares fue creado por el Decreto 358/2017 y actualizado por la Ley 27.453 (Ley RENABAP, 2018). Identifica y registra los barrios populares en todo el país para facilitar el proceso de integración socio-urbana. El proceso de regularización implica tres ejes: la regularización dominial (escritura de las tierras), la integración urbana (apertura de calles, regularización de manzanas) y la dotación de servicios (agua potable, cloacas, gas, electricidad). El avance en estos tres ejes es desigual. La regularización dominial avanzó en muchos barrios gracias a la emisión de Certificados de Vivienda Familiar. La extensión de redes de servicios avanzó parcialmente, con agua y electricidad por delante de cloacas y gas. La integración urbana —la que requiere mayor inversión en obra civil— es la que menos avanzó.
El rol de la obra civil en la integración urbana de barrios populares
La integración urbana de un barrio popular es, en términos técnicos, un proyecto de obra civil complejo. Implica relevamiento topográfico y geotécnico del terreno, trazado de calles y veredas sobre suelo que no siempre tiene las condiciones adecuadas, apertura de zanjas para extensión de redes de agua y cloacas, construcción de desagües pluviales, compactación y pavimentación de calles principales, e instalación de alumbrado público. Muchos barrios populares están sobre suelos de baja capacidad portante, rellenos o en zonas inundables, lo que hace que el trabajo de excavación y movimiento de tierra sea especialmente complejo. Las empresas de excavación y demolición que trabajan en estos entornos necesitan equipos adecuados para suelos blandos y protocolos de seguridad específicos para ambientes donde hay actividad vecinal intensa durante la obra.
Los programas de financiamiento: FONAVI, PROCREAR y fondos provinciales
La financiación de la integración de barrios populares viene de varias fuentes. El Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) históricamente fue el principal instrumento de financiamiento de vivienda social, aunque con altibajos según el nivel de aportes del sistema. El programa PROCREAR tiene líneas específicas para mejoramiento de vivienda en barrios regularizados. Las provincias tienen sus propios institutos de vivienda (IPV) que ejecutan programas con fondos propios y nacionales. También hay financiamiento de organismos multilaterales —especialmente BID y Banco Mundial— para proyectos de urbanización de barrios. Las licitaciones para obra en estos contextos tienen condiciones específicas: en algunos casos exigen participación de cooperativas de trabajo o empresas con presencia local, lo que puede ser una barrera para empresas de mayor escala pero también una oportunidad para empresas medianas con presencia en el territorio.
Demolición de estructuras precarias: un trabajo específico
Dentro del proceso de regularización de barrios populares, hay un trabajo específico que muchas veces se subestima: la demolición o remoción de estructuras precarias. Cuando se abren calles en un barrio irregular, es frecuente que haya que remover construcciones que quedaron dentro del traza vial. También hay casos de demolición de estructuras que no cumplen condiciones mínimas de seguridad y que el proceso de regularización reemplaza por viviendas nuevas. Estas demoliciones tienen características particulares: estructuras ligeras (madera, chapa, bloques sin refuerzo), ausencia de documentación técnica previa, entorno densamente poblado y alta carga emocional para los afectados. Requieren sensibilidad social además de capacidad técnica, y una comunicación muy cuidadosa con los vecinos para evitar conflictos que paralicen la obra.
Oportunidades y desafíos para las empresas privadas en este segmento
Participar en proyectos de integración de barrios populares es un mercado que combina complejidad técnica, exigencias sociales y condiciones de pago que no siempre son las más atractivas. El Estado es el principal comitente, con todos los riesgos que eso implica en Argentina: demoras en los pagos, redeterminación de precios insuficiente, cambios en el proyecto durante la ejecución. Sin embargo, hay empresas del sector que encontraron en este nicho una fuente de trabajo estable y socialmente significativa. La recomendación para quien quiera entrar es: entender bien las condiciones de cada programa antes de cotizar, armar consorcios con otras empresas para reducir riesgos, y construir relaciones con los actores sociales del barrio desde el inicio. Las empresas que trabajan con respeto hacia los vecinos y transparencia en los procesos terminan siendo las mejor evaluadas y las que más trabajo reciben.