La demolición de un edificio es la operación más compleja y regulada del sector: involucra grandes volúmenes de material, riesgo para terceros, decenas de metros de estructura en altura, y una cadena de responsabilidades técnicas y legales. Ya sea para dar lugar a un nuevo desarrollo, por estado de ruina o por reconversión de uso, demoler un edificio en Argentina requiere planificación exhaustiva, profesionales matriculados y empresas con capacidad real para la tarea.
Normativa y permisos: lo que hay que tener antes de empezar
La demolición de un edificio siempre requiere permiso municipal, sin excepciones. El trámite incluye: memoria descriptiva del proceso de demolición; plano de estado actual; plan de demolición con etapas y métodos; cálculo de apuntalamiento y protección de linderos; constancia de seguro de responsabilidad civil de la empresa y ART del personal; certificado de libre deuda de servicios (gas, agua, electricidad, cloacas). En edificios de valor patrimonial o en áreas históricas, puede requerirse además autorización del organismo de preservación cultural. El profesional firmante debe estar matriculado en el colegio correspondiente a la jurisdicción.
Proceso de demolición de un edificio
El proceso comienza con la desconexión total de servicios: gas, electricidad, agua, cloacas. Luego se ejecuta la demolición de arriba hacia abajo, en orden inverso a la construcción. Los métodos más usados en Argentina son: demolición mecánica con retroexcavadora de largo alcance (pinza demoledora o cizalla hidráulica) para estructuras de hasta 10-12 pisos; demolición manual para zonas de precisión o cuando el acceso de maquinaria es restringido; y voladura controlada (implosión) para estructuras de gran altura en emplazamientos que lo permitan. La demolición selectiva de materiales recuperables (hierro, madera, carpinterías) puede realizarse antes de la demolición total para reducir costos.
Costos de demolición de edificios
El costo depende del número de pisos, el tipo de estructura, la ubicación y el acceso de maquinaria. Los rangos orientativos son:
- Edificio de 3 a 5 pisos (mampostería con losas): entre $70.000 y $150.000 ARS por m² de superficie a demoler
- Edificio de 6 a 12 pisos (hormigón armado): entre $120.000 y $220.000 ARS por m²
- Edificios de más de 12 pisos o estructuras especiales: se cotizan por proyecto con relevamiento previo
El retiro de escombros puede representar entre el 20% y el 35% del costo total. Valores de referencia orientativos. Los proyectos de esta escala requieren presupuesto personalizado. CAEDE no garantiza precios específicos.
Gestión de residuos y responsabilidad ambiental
Una demolición de edificio genera cientos o miles de toneladas de residuos. La gestión de RCD (residuos de construcción y demolición) está regulada por normativa nacional, provincial y municipal. El transportista debe estar inscripto en el registro provincial; los materiales deben ir a plantas de reciclaje o disposición final habilitadas. Hay materiales que requieren tratamiento especial: amianto o asbesto (habitual en edificios anteriores a 1990), pinturas con plomo, transformadores eléctricos con PCB y tanques de combustible enterrados. Detectar estos materiales antes de iniciar es obligación del profesional responsable.